我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，预算200万，刚需自住，在苏州第一次买房，纠结到底是核心位置的老或小，还是郊区的新房或者次新房？

【资料图】

回答：你好，苏州的刚需说白了就是围绕核心板块东、西、南、北、中各个方向延展成三级分层。

以园区狮山姑苏区为代表，选择基本上就一个老破小，优势是配套、交通各个方面都非常方便。而郊区的新房，这也经常被很多买房人拿来与好地段的老破小进行比较，以运东、度假区、通安、黄埭等等乡镇板块为主，有产品但是配套不足，并且通勤很多时候是个大问题。

以前两百万的刚需其实只有只有两极分层，但是最近两年苏州二手房整体上的回落，造成了第三级，也就是老的建成区板块，以城南、浒关、元和木渎、郭巷等为代表，现在已经出现了不少两百万左右的房源可以选，它们基本上配套不错、地段不错、产品也还行，综合性较强。

提问：苏叔，你好，平江新城这个区域未来发展如何？有哪些优缺点？

回答：你好，平江新城作为姑苏区的政商中心，位置，配套比新区科技更好。界面比古城区新，房价比新区园区便宜，而且板块内有高铁、高架、高速三大交通配套，交通非常方便，但成也交通、败也交通，京沪铁路让平江靠近古城区的优势打了折扣。京沪高速都把平江新城分为南北两个板块，来往非常不方便，同时北环高架虽然就在家门口，但上去不容易，下来更困难，特别是节假日，拥堵程度更是感人。但好在平江的教育水平，在苏州有口碑，而且苏大附医院也是加分项目，同时，历经风雨的平江万达也拿得出手。目前反馈的新房都集中在北部，虽然城市界面均为一般，但是住宅、商业、教育都在规划和建设，就看未来的兑现能力。目前板块的均价三点二万，考虑小户型可以关注海月平江，精装准现房。如果注重装修档次，可以考虑金科平江，地段位置好，不靠高架 。

提问：苏叔，你好，请问为什么苏州的大平层产品很少？

回答：你好，在当下的市场环境之下，房企都十分保守，遵从一个“控制总价”逻辑，将户型做得偏小，总价控制在一定范围内，以加速去化，达到高周转的目的，但这并不是客户需求的逻辑。

苏州供应的套均面积相对较小，当然这并不是说苏州人对大面积户型的需求就少，原因在于供应端方面，苏州市面上很多高周转的房企通过控制总价来控制户型面积，所以苏州建面约180㎡以上的户型供应量非常少，而建面约250㎡以上的基本是凤毛麟角。

目前的苏州市场是刚需和刚改主导，从各个户型建筑面积段的成交占比来看，供求结构差异化明显，80-100㎡、100-120㎡、120-140㎡户型的呈现一定的供大于求，而建面约180㎡的大户型则呈现明显的供不应求态势，供求比仅为0.61，可见在苏州市区小户型并不等于好卖，大户型并不等于滞销。说白了，房企对苏州客户的需求持保守态度，导致苏州的一些高端改善客户不仅买不到高品质的房子，也买不到合适的大面积的房子。

2023年，买房最重要的是什么？

第一考虑的不是买对哪里最升值，而是千万不要买错，买错成本太高了。因此，，我准备了一个城市资料包：

1、全国100个最危险的城市。

大家都恐慌了，XX城市能不能买？XX城市要不要卖？你所在城市能不能买？县城到底要不要抛弃？问题太多太多了。

有些城市还不错，但时机、板块不行，需要注意，有些就是纯粹不行，但很多朋友不清楚。那我来告诉你。

后台回复关键词【资料】，把资料发给你。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，

很多人给苏叔留言提问，苏叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“苏叔说房”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。